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Panorama do Mercado Brasileiro de Galpões Logísticos: Vacância e Demanda Primeiro Trimestre 2026

Vacância em mínimas históricas e demanda aquecida marcam o início de 2026 no mercado de galpões logísticos. Entenda o que está puxando os preços e onde estão as maiores oportunidades.

Demanda por ativos logísticos segue sustentada no início de 2026

O mercado brasileiro de galpões logísticos iniciou 2026 mantendo fundamentos sólidos. A demanda por ativos modernos continua sendo impulsionada principalmente pelo crescimento do e-commerce, expansão de operadores logísticos (3PL) e pela necessidade das empresas em tornar suas cadeias de distribuição mais eficientes e regionalizadas.

Nesse cenário, os condomínios logísticos classe A e A+ seguem como os ativos mais procurados pelo mercado, oferecendo infraestrutura adequada para operações modernas de armazenagem e distribuição, com maior eficiência operacional e tecnológica.

Vacância em patamares historicamente baixos.

Após um ciclo de forte absorção ao longo dos últimos anos, a taxa de vacância nacional permanece em níveis reduzidos, próxima de 7%, um dos menores patamares da série histórica do setor.

Mesmo com a entrega de novos empreendimentos em diferentes regiões do país, a absorção líquida continua elevada, mantendo o mercado relativamente equilibrado.

Evolução da Vacância – Galpões Logísticos no Brasil

*Estimativa início do ano

Valores de locação seguem pressionados

A combinação entre baixa vacância, custos elevados de construção e forte demanda por ativos logísticos modernos tem sustentado o aumento gradual dos valores de locação.

Evolução do Preço Médio Pedido (R$/m²)

*Estimativa início do ano

Região Metropolitana de São Paulo ganha protagonismo

A logística urbana tem ganhado relevância nos últimos anos, especialmente com o crescimento das operações de last mile.

Na Região Metropolitana de São Paulo, ativos localizados em um raio de até 15 km da capital apresentam vacância ainda menor, refletindo a escassez de terrenos e a alta demanda por espaços próximos ao consumidor final.

Esse movimento tem incentivado novos projetos logísticos em regiões estratégicas conectadas aos principais eixos rodoviários.

Expansão para o raio 60 ganha relevância em 2026

Paralelamente à forte demanda por ativos de last mile, observa-se o início de um movimento consistente de expansão logística para regiões localizadas em um raio de até 60 km da capital, especialmente ao longo de eixos como a Rodovia Presidente Dutra (Vale do Paraíba).

Projetos recentes de grande escala, com ocupações superiores a 100 mil m², indicam uma migração gradual da demanda para localidades com maior disponibilidade de terrenos e custos mais competitivos.

Esse movimento tende a se intensificar ao longo de 2026, impulsionado pela combinação entre a escassez e o alto custo de áreas no raio 30, e a necessidade das empresas de equilibrar eficiência logística com redução de custos operacionais.

Principais Tendências para 2026

• Crescimento das operações de last mile – Maior demanda por ativos próximos aos centros urbanos e consumidores.
• Expansão dos operadores logísticos (3PL) – Empresas terceirizando cada vez mais suas operações de armazenagem e distribuição.
• Pré-locação de novos empreendimentos – Projetos sendo desenvolvidos já com contratos assinados antes da entrega.
• Regionalização das cadeias de suprimento – Empresas buscando maior eficiência logística e redução do tempo de entrega.

Fonte: Análise produzida por João Donadi – Corretor Industrial e Logístico da Herzog Imobiliária, empresa referência em inteligência e consultoria imobiliária – com base em dados de mercado (Pesquisa de Mercado Herzog Imobiliária, Revista Buildings, Forbes, Mundo Logística e Metro Quadrado).