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Baixa vacância de galpões aumenta o interesse por terrenos para novos projetos logísticos e industriais

Com a baixa disponibilidade de galpões, terrenos bem localizados ganham espaço nos planos de expansão. Veja o que impulsiona novos projetos logísticos e industriais e quais fatores devem ser avaliados.

O mercado brasileiro de galpões logísticos chegou ao segundo semestre de 2026 com alta ocupação e pouca disponibilidade de imóveis de qualidade em algumas das principais regiões do país. Depois de um primeiro semestre aquecido, esse cenário chama atenção para outra parte importante do mercado imobiliário industrial: os terrenos destinados a novos empreendimentos.

Os números levantados pela Herzog Imobiliária ajudam a mostrar esse movimento. No segundo trimestre de 2026, foram entregues aproximadamente 570 mil m² de novos galpões logísticos Classe A e A+ no Brasil. No mesmo período, a absorção líquida chegou a 880 mil m², indicando que a demanda continuou avançando em ritmo superior ao volume de novos espaços entregues ao mercado.

Com isso, a taxa de vacância nacional dos galpões Classe A e A+ encerrou o trimestre próxima de 5%, mantendo-se entre os menores níveis da série histórica. Empresas de e-commerce, operadores logísticos e grandes companhias dos setores de varejo, alimentos e indústria continuaram entre os principais responsáveis pelas novas ocupações.

A combinação entre pouca disponibilidade e demanda consistente ajuda a explicar por que terrenos com características adequadas para novos empreendimentos industriais e logísticos ganham importância. Quando uma empresa encontra poucas opções prontas que atendam às necessidades de sua operação, avaliar um projeto desenvolvido especificamente para aquela demanda passa a ser uma alternativa. Para investidores e desenvolvedores, o cenário também aumenta o interesse por áreas capazes de receber novos condomínios logísticos, centros de distribuição ou instalações industriais.

Fonte dos dados: Herzog Imobiliária – Estudo do Mercado de Galpões Logísticos no Brasil, 2º trimestre de 2026.

O movimento pode ser observado principalmente nos mercados que já possuem forte presença industrial e logística. São Paulo continua concentrando grande parte da demanda, mas a procura não se limita aos polos mais tradicionais. Regiões próximas à capital, cidades do interior paulista e localidades do Sul de Minas vêm recebendo novos projetos à medida que empresas procuram equilibrar acesso aos grandes mercados consumidores, custo de ocupação e eficiência na distribuição.

Apesar do interesse crescente por terrenos, a escolha de uma área para desenvolvimento exige uma análise que vai muito além do preço por metro quadrado.

Zoneamento, acesso viário, topografia, disponibilidade de energia, infraestrutura da região, questões ambientais, mão de obra e possibilidade de expansão são fatores que podem alterar completamente a viabilidade de um projeto. Um terreno aparentemente mais barato pode se tornar menos competitivo quando são considerados os investimentos necessários para sua implantação.

Também é importante entender para qual tipo de ocupação determinada área realmente faz sentido. As necessidades de um centro de distribuição de grande porte são diferentes das de uma indústria, assim como uma operação voltada à distribuição para a Grande São Paulo exige uma lógica de localização diferente daquela destinada ao atendimento de vários estados.

Por isso, antes mesmo da escolha do imóvel, é necessário compreender a operação e comparar as alternativas disponíveis.

A baixa vacância observada no mercado de galpões em 2026 reforça essa discussão. Se a procura por espaços de qualidade permanecer elevada, terrenos com localização adequada, boa infraestrutura e condições favoráveis de desenvolvimento tendem a ganhar importância, principalmente nas regiões próximas aos principais corredores rodoviários e centros consumidores.

Para proprietários de grandes áreas, o momento também merece atenção. Dependendo das características do terreno e da demanda existente na região, uma propriedade pode ter potencial para receber um empreendimento industrial ou logístico. Identificar essa vocação e entender quais empresas ou desenvolvedores poderiam ter interesse na localização são etapas importantes antes de definir uma estratégia de comercialização.

A Herzog Imobiliária acompanha o mercado de imóveis industriais e logísticos e atua na identificação de áreas para novos empreendimentos, assessorando proprietários, empresas, investidores e desenvolvedores na análise de oportunidades.

Atualmente, a Herzog possui áreas para desenvolvimento em regiões como Itapecerica da Serra, Nova Odessa, Camanducaia, Pouso Alegre, além de outras localizações com vocação industrial e logística.

Mais do que disponibilizar terrenos ao mercado, o trabalho está em entender quais áreas fazem sentido para cada tipo de projeto e aproximar proprietários, ocupantes e desenvolvedores quando existe compatibilidade entre localização, imóvel e operação.